风火连城花盛开

开学以来一直是一个比较混乱的生活

可能跟居无定所有很大的关系

直接导致的是一些不爽的睡眠不佳的夜晚

而这从中折射的种种是非

人际关系，关系，熟人，力道

这都是有根据的也是有失衡的时候

人生并不可能一帆风顺

3年前的一个选择绝对不可能是一个最佳的选择

一直都后来发生的种种事情

即使有偶尔的光环笼罩

也只是内心片刻的安慰和欢愉

事实上

从局面以外的人的角度分析这样的状况

可以发现自己的诸多弱点和误区

当然

女朋友和好朋友屡次提出来的“拖‘的毛病已经发挥到了登峰造极的地步

而从中积累的复杂的前后因数以及不成熟的心灵在从中受到的不确定的暗示

都让自己的情绪焦躁乃至留待更长久的时间去愈合伤口

为什么没有一个彻底的解决

事实上

需要彻底解决的绝不简单是住所的问题

而是自己在这样的事情面前出现的某一种失序的状况

其他诸多的压力也媾和进来

这是不可回避的现实

体验一种不确定的生活事实上并不是我的本能所能适应的

太多以来一直在优异的生活环境

不至于有太多的磨练和割舍

一旦到事情必须要自己面对的时候

缺乏的既是某一种痞子一般的勇气

也过多的弥漫那些老迈的年轻人的迂腐的个性

举轻若重

这到底是怎么了？！

从来就没有一帆风顺的生活

只有人适应这环境而没有环境改变来适应你

确定与不确定的生活只是固定某点的判断而已

就人的一生而言

现在的一切还都是不确定的

明天将会怎么样自己又怎么会明确的知道

所以

当自己面对这样的状态的时候

不如洒脱疑点

放开一点

不用去过多的考虑学习之外事业之外的东西

只要睡眠有简单的保障

其他还有什么！！

当机立断一点

特别是当生活不是那么一帆风顺的时候！

许知远离开了

离开了特殊颜色特殊氛围的经济观察报

以主笔的身份

网上的文章

雅俗同欣赏 皆有体验

生活的阅读的感性的理性的

夹杂自己情感的阅读有时候很难走出既定的桎梏

许的文章给我这样的年轻人

号称告别小资走向中产的年轻人

实际上在物质基础还刚刚温饱的前提下上层建筑已经撕下了中产阶级的面具

然后

一起的斗志昂然，意气风发，指点江山

天下仿佛就是你我

这样的年轻人最受不的的是时间的虚度和别人的忽视

每当夜深人静的时候

总要展转反侧 遥想甚多 无法入睡

所谓长夜漫漫 烛火凄凄 人影茕茕

这样一种悸动和彷徨的根基在于

心态

相对特殊环境际遇下某种共同的心态

时常让你莫名空虚无端发火

心态是什么

俗话言之就是不甘心！！！

一句不甘心道尽天下人愁苦百态！

许知远的流行代表的是一种心态的上位

改革开放27年后伴随这一历史成长的年轻人中普遍存在的心态

我看多了忧伤的呼噪的年轻人

也看多了自以为是的闹剧

成熟跟年龄并非强相关

既然继续走在前进的路上

就尽量别让自己停滞

尽管你有时候看不清这路的尽头到底是什么

带着如清晨微风吹拂的心态

前行…………

不进则退 no progress simply means regression
不良贷款 non- performing loans
不能搞赤字预算cannot leave a deficit in their budgets
不再经商no longer engage in trade
财政偿还能力our ability to service debt
财政的承受能力financial capacity
财政监督条例the Regulations on Financial Supervision
财政日子将更加难过We will be in financial straits.
财政收入占国内生产总值的比重the ratio of revenue to GDP
财政收支基本平衡的原则a principle of maintaining a basic balance between revenue and expenditures
财政资金申请、立项、拨付、使用效果等各个环节的监督supervision over the whole process of fund allocation from application, project determination and actual allocation to returns on investment
拆迁补偿费compensation for demolition
产权划转和产权变动the transfer of and changes in property rights of enterprises
产销衔接状况the ratio of sales to production
产业升级upgrade industres
长江流域的生态掩体an ecological shelter along the Yangtze River Valley
长江三峡和黄河小浪底水利枢纽工程the key water projects at the Three Gorges on the Yangtze River and at Xiaolangdi on the Yellow River
长期国债long-term government bonds
常务委员Standing Committee member
车辆购置税暂行条例the Interim Regulations on the Tax on Vehicle Purchases
成长型企业市场 （指二板市场）growing enterprise market (GEM)
城乡电网改造projects for upgrading urban and rural power grids
城镇登记失业率registered unemployment rate in cities and towns
城镇社会保障体系 urban social security system
城镇职工医疗保险制度改革medical insurance for urban workers
城镇住房制度改革reform of the urban housing system
出口经营权由审批制向登记备案制过渡the transition from an examination and approval system to a registration and recording system for the right to engage in export
出口配额export quotas
传统产业conventional industries
创新体系an innovation system
垂直管理vertical management
从源头上、制度上堵塞漏洞plug up loopholes in terms of their sources and systems
促进公平分配promote fair distribution of social wealth
村村通广播电视工程project “extend radio and TV coverage to every village”
存款准备金reserves against deposit
大部分科技力量游离于企业和市场之外a majority of scientific personnel being divorced from enterprises and the market
大力推进粮食流通体制改革step up our efforts to promote the reform of the grain distribution system
大面积多光区光纤光谱天文望远镜a large sky area multi-object fiber-spectroscopy telescope
贷款质量5级分类办法five-category assets classification for bank loans
邓小平理论 Deng Xiaoping Theory
低水平重复建设low-level redundant development
滴灌、喷灌drip irrigation and spray irrigation
抵抗全球经济衰退 to combat the global economic slump
地方性中小金融机构存款保险制度a deposit insurance system for local small and medium-sized financial institutions
电视会议televised meeting
调控宏观经济运行regulate operation of the macroeconomy
调整出口退税adjustments in the level of export tax rebates
调整投资结构和经济结构the restructuring of investment and the economy
堵塞漏洞plug up loopholes
对卷烟全面推行核定计税价格征收消费税办法fully levy a sales tax on cigarettes on the basis of an authorized tax valuation
对人民高度负责的态度maintain a high sense of responsibility
对中西部地区适当倾斜appropriately directed to the central and western areas of the country
夺取了抗洪抢险的伟大胜利achieve great victory in the fight against floods
发挥出最大的效益produce the best possible results
发挥最大的使用效益yield the greatest returns on investment
反对铺张浪费combat extravagance and waste
防范和化解金融风险guard against and defuse financial risks
防范金融风险能力ability to guard against financial risks
防止“重点支出重点浪费” prevent “more waste in more expenditures”
非办不可的大事important tasks which must be accomplished
非国有工业企业non-state industrial enterprises
非银行金融机构non-bank financial institutions
费改税改革 tax-for-fees reform
分配货币化distribution of money
分税制度财政体制the revenue-sharing system
风险防范机制a risk prevention mechanism
服从全局、服务全局be subordinated to and serve the overall interests of the country
复杂多变的国内经济环境complicated and volatile economic environment both at home and abroad
改革价格形成机制reform the price formation mechanism
干堤的修复加固任务the task of repairing and reinforcing the main dikes
干法旋窑水泥dry-process rotary kilns
敢抓敢管、不讲情面 have the courage to bear their responsibilities and exercise management no matter what others might think
高等教育“211工程” the “211” Project for higher education
高技术产业发展规划 plans for the development of high-tech industries
高技术产业化 apply high technology to production
高技术产业化示范工程 high-tech model projects to demonstrate their commercial viability
高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻''三个代表''重要思想hold high the banner of Deng Xiaoping Theory and carry out the important thoughts of ''Three Represents''
高清晰度电视功能样机 functional prototype of high definition TV
个人所得税法 the Law on Personal Income Tax
个体经济、私营经济 self-employed and private businesses
各地区经济发展的客观需要 the needs of the economic development of different regions
各级各类教育 all forms of education at all levels
各种“小金库”屡禁不止 failures to prohibit unauthorized departmental coffers repeatedly
各种偷税、骗税和逃税行为 all acts of tax evasion and tax fraud
工程监理制 project supervision system
工程质量事故 accidents resulting from poor quality of projects
工业增加值 industrial added value
公开市场操作 open-market operations
共建、调整、合作、合并 a program of joint development, adjustment, cooperation and mergers
购买力 purchasing power
鼓励兼并 encourage mergers
关心群众疾苦 help alleviate their hardships
规范管理 standardized administration
规范化的财政管理 standardized financial management
规范破产 standardize bankruptcy procedures
规范税制 standardize the tax system
国际公认 internationally recognized
国际通行的吸引外资方式 internationally accepted methods of absorbing foreign investment
国家财政包揽过多 The state finance takes on too much financial burden.
国家发展计划委员会the State Development Planning Commission
国家确定的重点领域投资 investment in the key areas designated by the state
国家税源的大量流失 great loss of state revenue
国家重点科研项目 national key scientific research projects
国库券 treasury bonds
国民经济各方面 all sectors of the national economy
国民生产总值 gross national product (GNP)
国内短缺原材料和资源性产品 raw and semi-finished materials and resource products which are in short supply in China
国有独资商业银行 wholly state-funded commercial bank
国有企业改革reform of state-owned enterprises
国有企业和集体企业资本金统计报告制度 a system for reporting statistics on the capital funds of state-owned and collectively-owned enterprises
国有企业重组 regroup SOEs
国有商业银行一级法人管理 management of the state-owned commercial banks with only their head offices as their legal persons
国有资产管理、监督和营运机制 management, supervision and operation of state-owned assets
国有资源有偿使用 paid use of state-owned resources
国债资金 the capital obtained from issuance of government bonds
过剩的生产能力 excessive production capacity
海峡两岸关系 cross-Strait relations
合同管理制 contract management system
黑市交易 black market transaction in foreign
exchanges
很多上海企业涌向西部，掀起了去西部的淘金热。 Many enterprises of Shanghai go on a ''gold-rush'' spree in the western parts of China.
宏观调控目标 macro-control targets
宏观经济预期目标 macroeconomic targets
会计法 the Accounting Law
会计信息质量抽查公告制度 the system for publicizing the results of random inspections for the quality of accounting information
积极的财政政策 a proactive fiscal policy
基本养老保险省级统筹 unified basic old-age insurance at the provincial level
基层监督grass-roots supervision
基础设施建设 construction of infrastructural facilities
缉私 suppress smuggling
稽察特派员 special inspectors
及时、足额发放 timely and full funding of pension
急需安排的重点支出 urgently needed expenditures for key construction projects
挤占、挪用财政投资 misappropriation or diversion of financial investment
技术密集型产业 technology-intensive industries
加大处罚力度 severely punish those who violate the law and discipline
加大宏观调控力度 tighten macro-control
加大转移支付力度 increase transfer payments
加工贸易 trade involving the processing of supplied raw materials
加快经济结构调整 accelerate economic restructuring
加强军队和政权建设 strngthen army building and the organs of political power
加强征管、堵塞漏洞、惩治腐败、清缴欠税”的方针the principle of “tightening collection and management, plugging up loopholes, punishing corruption and clearing up overdue taxes”
价格法 the Price Law
价格歧视 price discrimination
坚持解放思想、实事求是的思想路线，弘扬与时俱进的精神adhere to the ideological guideline of emancipating the mind, seeking truth from facts, and upholds the spirit of advancing with time.
坚定信心 proceed with confidence
坚决不搞重复建设 prohibit redundant projects
坚决杜绝劣质工程 prohibit inferior projects
艰苦奋斗、勤俭建国 hard work, plain living and building up the country through thrift
减轻企业负担 lighten the burden on enterprises
减人增效 increase efficiency by downsizing payrolls
减少福利型、供给型、实物型分配reduce distribution in the form of welfare, supply and kind
减员增效 downsize staffs and improve efficiency
剪彩仪式ribbon-cutting ceremonies
建立公共财政的基本框架 establish the basic framework for a system of public finance
建设文明幸福家庭 the development of civilized and happy families
健全项目法人责任制 the system of holding the legal person responsible for projects
讲排场、摆阔气、比享受 ostentatious behavior and pleasure-seeking
降低银行存贷款利率 lower bank interest rates for savings deposits and loans,
节能、节水、节地和低污染新型材料new building materials that help to save energy, water and land resources and cause less environmental pollution
金融体制改革 reform of the financial system
金融资产管理公司 financial asset management companies
进出口商品结构 pattern of imports and exports
经济不发达地区 economically underdeveloped areas
经济发展后劲 future economic growth
经济房 low-cost housing
经营收费 operating charges
精打细算 meticulous plan all expenditures
精心设计 meticulous design
九届全国人大四次会议the Fourth Session of the Ninth National People''s Congress
九届全国政协常委递补委员 by-elect members to the Standing Committee of the Ninth CPPCC National Committee
就业问题 the problem of employment
具有税收性质的政府性基金或专项性收费 government funds and special charges of a tax nature
绝不能花钱大手大脚 absolutely cannot spend money lavishly
军队、武警部队、政法机关与企业脱钩the army, armed police and procuratorial, judicial and public security organs have severed their ties with enterprises
开拓城乡市场 develop urban and rural markets
开拓农村消费市场 develop consumer markets in rural areas
抗洪救灾 fight floods and provide disaster relief
科技成果转化 the commercialization of research findings
科技发展基金 a science and technology development fund
科教兴国战略 the strategy of invigorating China through the development of science and education
科学技术进步 scientific and technological progress
科学论证 scientific verification
科学有效的收入组织机制 a scientific and effective mechanism for collecting revenue
可持续发展战略 the strategy of sustainable development
可支配收入 disposable income
肯定成绩 affirm our achievements
控制在国民经济可以承受的范围之内 keep within the limits of the national economic strength
跨省区分行trans-provincial or trans-regional branches
亏损企业 loss-generating enterprises
扩大内需，刺激消费 expand/ increase domestic demand and stimulate consumption
扩大住房贷款，助学贷款和大件消费品贷款expand housing loans, student loans and major commodity loans
拉动经济增长stimulate economic growth
来之不易hard-won achievements
浪费资源 resource-wasting
劳动力市场 the labor market
劳动者素质的提高 improve the quality of laborers
老工业基地 old industrial bases
离退休人员基本养老金 basic pensions for retirees
离退休人员养老金 pensions to retired employees
理顺税、费、价三者关系 straighten out the relationships among taxes, charges and prices
厉行节约 practice economy
粮食流通体制改革 reform of the grain distribution system
粮食市场的宏观调控能力 the state’s capacity for macro-control of the grain market
粮食政策性补贴 policy-related grain subsidies
两大历史性课题（提高党的执政能力和领导水平、提高拒腐防变和抵御风险能力）the two major historic subjects of enhancing the abilities of administration and art of leadership and resisting corruption, guarding against degeneration and warding off risks.
林区 forested areas
零基预算制度 a zero-base budgeting system
漏征漏管户 tax dodgers
面对严峻挑战 meet the serious challenge
民族地区 regions inhabited by ethnic groups
名优产品 famous brand high-quality products
牟取暴利price hikes for exorbitant profits
年度国家预算annual State budge
农村电网改造projects to upgrade rural power grids
农村剩余劳动力 surplus rural workers
起草社会治安法drafting a social security law
全国人大常务委员会 the NPC Standing Committee
全国人大代表deputy to the National People''s Congress
全国人民代表大会 (简称 全国人大) National People''s Congress (NPC)
全国人民代表大会常务委员会 the NPC Standing Committee
全国人民代表大会常务委员会办公厅the general offices of the NPC Standing Committee
全国人民代表大会主席团 the NPC Presidium
全国政协委员 member of the national committee of CPPCC
全面推进党的建设的新的伟大工程forge ahead with the new great project of Party building
全体会议plenary meeting
权贵资本主义''(又译裙带资本主义或亲朋好友资本主义) crony capitalism
人均国内生产总值per-capita gross domestic product (GDP)
弱势群体 disadvantaged groups (对弱势群体给予特殊的就业援助。--Special employment assistance should be given to members of disadvantaged groups.)
三个代表 three represents theory (the Party must always represent the requirements of the development of China''s advanced productive forces, the orientation of the development of China''s
advanced culture, and the fundamental interests of the overwhelming majority of the people in China.)
三讲教育：讲学习，讲政治，讲正气three emphases education (to stress theoretical study, political awareness and good conduct)
三峡工程Three-Gorges Project
三峡移民Migrants from Three Gorges area
生计问题 bread-and butter issue
生态建筑 ecological construction
使大多数亏损企业扭亏为盈 bring the majority of money-losing firms into the black
试点项目 pilot project
特困行业和企业industries and enterprises in dire straits
退耕还林、还草工程Grain for Green Project
网络公司 a web-based economy
西部大开发the strategy of developing the western region
西电东送 transmission of electricity from the western to the eastern region
下岗工人基本生活津贴the basic living allowance for laid-off workers
下岗职工基本生活费subsistence allowances for laid-off workers
现代远程教育modern distance education
宪法修正案 amendments to the Constitution
乡镇企业 township enterprises
小组讨论 panel discussions/group discussions
新闻发布会 press conference
医保制度改革Reform of medical insurance system
医疗改革 health care reform
隐形就业 hidden employment
有中国特色的社会主义民主政治socialist democratic politics with Chinese characteristics
与时俱进 advance with the times
再就业下岗人员re-employment of laid-off workers
增收节支increase revenue and cut government expenditure
债转股 debt-to-equity swap
政府工作报告government''s work report
政府机构改革Reform of government institutions
制定反贪法规anti-corruption legislation
 
中共中央委员会CPC Central Committee
中国共产党第十六次全国代表大会 16th National Congress of Communist Party of China (16th NCCPC)
中国人民政治协商会议全国委员会 （简称 全国政协） National Committee of the Chinese People''s Political Consultative Conference (CPPCC)
中国人民政治协商会议全国委员会常务委员会 Standing committee of the National Committee of the CPPCC
中国政协委员 member of the National Committee of CPPCC
中央纪律检查委员会Central Commission for
Discipline Inspection
重庆（直辖）市 China''s Chongqing Municipality
诸国议会同盟Inter-Parliamentary Union (IPU)
资源丰富的内陆地区（指中国西部）the resource-rich hinterland
综合国力 overall national strength

按保护价敞开收购粮食的政策a policy of purchasing grain without limitations at protective prices
把处理事与处理人结合起来integrate the handling of cases with the handling of violators
把有限的资金用在“刀刃上” use our limited funds where they can be put to best use
保持经济适度快速增长maintain an appropriate rapid economic growth
保监会the China Insurance Regulatory Commission
保证国家的长治久安guarantee China’s long-term stability
保证社会公共需要guarantee social needs

基础设施建设 construction of infrastructural facilities
缉私 suppress smuggling
稽察特派员 special inspectors
及时、足额发放 timely and full funding of pension
急需安排的重点支出 urgently needed expenditures for key construction projects
挤占、挪用财政投资 misappropriation or diversion of financial investment
技术密集型产业 technology-intensive industries
加大处罚力度 severely punish those who violate the law and discipline
加大宏观调控力度 tighten macro-control
加大转移支付力度 increase transfer payments
加工贸易 trade involving the processing of supplied raw materials
加快经济结构调整 accelerate economic restructuring
加强军队和政权建设 strengthen army building and the organs of political power
加强征管、堵塞漏洞、惩治腐败、清缴欠税"的方针the principle of "tightening collection and management, plugging up loopholes, punishing corruption and clearing up overdue taxes"
价格法 the Price Law
价格歧视 price discrimination
坚持解放思想、实事求是的思想路线，弘扬与时俱进的精神adhere to the ideological guideline of emancipating the mind, seeking truth from facts, and upholds the spirit of advancing with time.
坚定信心 proceed with confidence
坚决不搞重复建设 prohibit redundant projects
坚决杜绝劣质工程 prohibit inferior projects
艰苦奋斗、勤俭建国 hard work, plain living and building up the country through thrift
减轻企业负担 lighten the burden on enterprises
减人增效 increase efficiency by downsizing payrolls
减少福利型、供给型、实物型分配reduce distribution in the form of welfare, supply and kind
减员增效 downsize staffs and improve efficiency

剪彩仪式ribbon-cutting ceremonies

建立公共财政的基本框架 establish the basic framework for a system of public finance
建设文明幸福家庭 the development of civilized and happy families
健全项目法人责任制 the system of holding the legal person responsible for projects
讲排场、摆阔气、比享受 ostentatious behavior and pleasure-seeking
降低银行存贷款利率 lower bank interest rates for savings deposits and loans,
节能、节水、节地和低污染新型材料new building materials that help to save energy, water and land resources and cause less environmental pollution
金融体制改革 reform of the financial system
金融资产管理公司 financial asset management companies
进出口商品结构 pattern of imports and exports
经济不发达地区 economically underdeveloped areas
经济发展后劲 future economic growth

经济房 low-cost housing

经营收费 operating charges
精打细算 meticulous plan all expenditures
精心设计 meticulous design

九届全国人大四次会议the Fourth Session of the Ninth National People's Congress

九届全国政协常委递补委员 by-elect members to the Standing Committee of the Ninth CPPCC National Committee

就业问题 the problem of employment
具有税收性质的政府性基金或专项性收费 government funds and special charges of a tax nature
绝不能花钱大手大脚 absolutely cannot spend money lavishly
军队、武警部队、政法机关与企业脱钩the army, armed police and procuratorial, judicial and public security organs have severed their ties with enterprises
开拓城乡市场 develop urban and rural markets
开拓农村消费市场 develop consumer markets in rural areas
抗洪救灾 fight floods and provide disaster relief
科技成果转化 the commercialization of research findings
科技发展基金 a science and technology development fund
科教兴国战略 the strategy of invigorating China through the development of science and education
科学技术进步 scientific and technological progress
科学论证 scientific verification
科学有效的收入组织机制 a scientific and effective mechanism for collecting revenue
可持续发展战略 the strategy of sustainable development
可支配收入 disposable income
肯定成绩 affirm our achievements
控制在国民经济可以承受的范围之内 keep within the limits of the national economic strength
跨省区分行trans-provincial or trans-regional branches

亏损企业 loss-generating enterprises

扩大内需，刺激消费 expand/ increase domestic demand and stimulate consumption

扩大住房贷款，助学贷款和大件消费品贷款expand housing loans, student loans and major commodity loans

拉动经济增长stimulate economic growth
来之不易hard-won achievements
浪费资源 resource-wasting
劳动力市场 the labor market
劳动者素质的提高 improve the quality of laborers
老工业基地 old industrial bases
离退休人员基本养老金 basic pensions for retirees
离退休人员养老金 pensions to retired employees
理顺税、费、价三者关系 straighten out the relationships among taxes, charges and prices
厉行节约 practice economy
粮食流通体制改革 reform of the grain distribution system
粮食市场的宏观调控能力 the state's capacity for macro-control of the grain market
粮食政策性补贴 policy-related grain subsidies
两大历史性课题（提高党的执政能力和领导水平、提高拒腐防变和抵御风险能力）the two major historic subjects of enhancing the abilities of administration and art of leadership and resisting corruption, guarding against degeneration and warding off risks.
林区 forested areas
零基预算制度 a zero-base budgeting system
漏征漏管户 tax dodgers
面对严峻挑战 meet the serious challenge
民族地区 regions inhabited by ethnic groups
名优产品 famous brand high-quality products
牟取暴利price hikes for exorbitant profits
年度国家预算annual State budge
农村电网改造projects to upgrade rural power grids
农村剩余劳动力 surplus rural workers

起草社会治安法drafting a social security law

全国人大常务委员会 the NPC Standing Committee

全国人大代表deputy to the National People's Congress
全国人民代表大会 (简称 全国人大) National People's Congress (NPC)
全国人民代表大会常务委员会 the NPC Standing Committee
全国人民代表大会常务委员会办公厅the general offices of the NPC Standing Committee
全国人民代表大会主席团 the NPC Presidium

全国政协委员 member of the national committee of CPPCC

全面推进党的建设的新的伟大工程forge ahead with the new great project of Party building

全体会议plenary meeting

权贵资本主义'(又译裙带资本主义或亲朋好友资本主义) crony capitalism

人均国内生产总值per-capita gross domestic product (GDP)

弱势群体 disadvantaged groups (对弱势群体给予特殊的就业援助。--Special employment assistance should be given to members of disadvantaged groups.)
三个代表 three represents theory (the Party must always represent the requirements of the development of China's advanced productive forces, the orientation of the development of China's advanced culture, and the fundamental interests of the overwhelming majority of the people in China.)
三讲教育：讲学习，讲政治，讲正气three emphases education (to stress theoretical study, political awareness and good conduct)
三峡工程Three-Gorges Project
三峡移民Migrants from Three Gorges area
生计问题 bread-and butter issue
生态建筑 ecological construction

使大多数亏损企业扭亏为盈 bring the majority of money-losing firms into the black

试点项目 pilot project
特困行业和企业industries nd enterprises in dire straits
退耕还林、还草工程Grain for Green Project

网络公司 a web-based economy

西部大开发the strategy of developing the western region
西电东送 transmission of electricity from the western to the eastern region

下岗工人基本生活津贴the basic living allowance for laid-off workers

岗职工基本生活费subsistence allowances for laid-off workers
现代远程教育modern distance education

宪法修正案 amendments to the Constitution

乡镇企业 township enterprises

小组讨论 panel discussions/group discussions

新闻发布会 press conference

医保制度改革Reform of medical insurance system
医疗改革 health care reform
隐形就业 hidden employment
有中国特色的社会主义民主政治socialist democratic politics with Chinese characteristics
与时俱进 advance with the times
再就业下岗人员re-employment of laid-off workers
增收节支increase revenue and cut government expenditure

债转股 debt-to-equity swap

政府工作报告government's work report

政府机构改革Reform of government institutions

制定反贪法规anti-corruption legislation

中共中央委员会CPC Central Committee
中国共产党第十六次全国代表大会 16th National Congress of Communist Party of China (16th NCCPC)

中国人民政治协商会议全国委员会 （简称 全国政协） National Committee of the Chinese People's Political Consultative Conference (CPPCC)

中国人民政治协商会议全国委员会常务委员会 Standing committee of the National Committee of the CPPCC
中国政协委员 member of the National Committee of CPPCC
中央纪律检查委员会Central Commission for Discipline Inspection

重庆（直辖）市 China's Chongqing Municipality

诸国议会同盟Inter-Parliamentary Union (IPU)

资源丰富的内陆地区（指中国西部）the resource-rich hinterland

综合国力 overall national strength

Chinese Governmental Sections after the Adminitrative Transformation
1、 外交部 Ministry of Foreign Affairs
2、 国防部 Ministry of National Defence
3、 国家发展计划委员会 State Development Planning Commission
4、 国家经济计划委员会 State Economy and Trade Commission
5、 教育部 Ministry of Education
全国高考
the National College Entrance Examination
6、 科学技术部 Ministry of Science and Technology
7、 国防科学技术工业委员会
Commission of Science, Technology and Industry for National Defence
8、 国家民族事务委员会 State Ethnic Affairs Commission
9、 公安部 Ministry of Public Security
10、国家安全部 Ministry of State Security
11、监察部 Ministry of Supervision
12、民政部 Ministry of Civil Affairs
13、司法部 Ministry of Justice
14、财政部 Ministry of Finance
15、人事部 Ministry of Personnel
16、劳动和社会保障部 Ministry of Labour and Social Security
17、国土资源部 Ministry of Land and Resources
18、建设部 Ministry of Construction
19、铁道部 Ministry of Railways
20、交通部 Ministry of Communications
21、信息产业部 Ministry of Information Industry
22、水利部 Ministry of Water Resources
23、农业部 Ministry of Agricultry
24、对外贸易经济合作部 Ministry of Foreign Trade and Economic Cooperation
25、文化部 Ministry of Culture
26、卫生部 Ministry of Health
27、国家计划生育委员会 State Family Planning Commission
28、中国人民银行 The People's Bank of China
29、审计署 National Auditing Administration

非国有工业企业non-state industrial enterprises
非银行金融机构non-bank financial institutions

费改税改革 tax-for-fees reform

分配货币化distribution of money
分税制度财政体制the revenue-sharing system
风险防范机制a risk prevention mechanism
服从全局、服务全局be subordinated to and serve the overall interests of the country
复杂多变的国内经济环境complicated and volatile economic environment both at home and abroad
改革价格形成机制reform the price formation mechanism
干堤的修复加固任务the task of repairing and reinforcing the main dikes
干法旋窑水泥dry-process rotary kilns
敢抓敢管、不讲情面 have the courage to bear their responsibilities and exercise management no matter what others might think
高等教育"211工程" the "211" Project for higher education
高技术产业发展规划 plans for the development of high-tech industries
高技术产业化 apply high technology to production
高技术产业化示范工程 high-tech model projects to demonstrate their commercial viability
高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻'三个代表'重要思想hold high the banner of Deng Xiaoping Theory and carry out the important thoughts of 'Three Represents'
高清晰度电视功能样机 functional prototype of high definition TV
个人所得税法 the Law on Personal Income Tax
个体经济、私营经济 self-employed and private businesses
各地区经济发展的客观需要 the needs of the economic development of different regions
各级各类教育 all forms of education at all levels
各种"小金库"屡禁不止 failures to prohibit unauthorized departmental coffers repeatedly
各种偷税、骗税和逃税行为 all acts of tax evasion and tax fraud
工程监理制 project supervision system
工程质量事故 accidents resulting from poor quality of projects
工业增加值       industrial added value
公开市场操作 open-market operations
共建、调整、合作、合并 a program of joint development, adjustment, cooperation and mergers
购买力 purchasing power
鼓励兼并 encourage mergers
关心群众疾苦 help alleviate their hardships
规范管理 standardized administration
规范化的财政管理 standardized financial management
规范破产 standardize bankruptcy procedures
规范税制 standardize the tax system
国际公认 internationally recognized
国际通行的吸引外资方式 internationally accepted methods of absorbing foreign investment
国家财政包揽过多 The state finance takes on too much financial burden.

国家发展计划委员会the State Development Planning Commission

国家确定的重点领域投资 investment in the key areas designated by the state
国家税源的大量流失 great loss of state revenue
国家重点科研项目 national key scientific research projects

国库券 treasury bonds

国民经济各方面 all sectors of the national economy

国民生产总值 gross national product (GNP)

国内短缺原材料和资源性产品 raw and semi-finished materials and resource products which are in short supply in China
国有独资商业银行 wholly state-funded commercial bank
国有企业改革reform of state-owned enterprises
国有企业和集体企业资本金统计报告制度 a system for reporting statistics on the capital funds of state-owned and collectively-owned enterprises

国有企业重组 regroup SOEs

国有商业银行一级法人管理 management of the state-owned commercial banks with only their head offices as their legal persons
国有资产管理、监督和营运机制 management, supervision and operation of state-owned assets
国有资源有偿使用 paid use of state-owned resources
国债资金 the capital obtained from issuance of government bonds
过剩的生产能力 excessive production capacity

海峡两岸关系 cross-Strait relations

合同管理制 contract management system
黑市交易 black market transaction in foreign exchanges

很多上海企业涌向西部，掀起了去西部的淘金热。 Many enterprises of Shanghai go on a 'gold-rush' spree in the western parts of China.

宏观调控目标 macro-control targets
宏观经济预期目标 macroeconomic targets
会计法 the Accounting Law
会计信息质量抽查公告制度 the system for publicizing the results of random inspections for the quality of accounting information
积极的财政政策 a proactive fiscal policy
基本养老保险省级统筹 unified basic old-age insurance at the provincial level

基层监督grass-roots supervision

一篇比较全面的房地产行业分析资料文章

2005-07-10 12:36

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房地产套牢中国？

北京大学经济观察研究中心特约研究员 袁剑

2005年6月8日

20053月16日，中国央行在其官方网站商发布公告，宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例，由现行的20%提高到30%。央行的通告虽然基本上都是技术性语言，但开宗明义的第一句话却是“为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定……”。这让早已经草木皆兵的中国房地产业觉察到了某种不祥之兆。人们意识到，中央zf对房地产行业的忧虑已经升级，后面可能还会有一系列更加强硬的调控措施出台。第二天，沪、深股市的房地产指数全面暴跌。

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果不其然，18天之后的4月3日，官方新华社发表题为《加强宏观调控 稳定住房价格》的评论员文章。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是：“为强化地方各级人民zf的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”有人考证，这是建国以来新华社首次针对个别行业发表评论员文章。这可能有夸张之嫌。但无论如何，在我们的记忆中，这篇文章口吻之严厉，大概只有1996年12月16日《人民日报》那篇“正确认识当前股票市场”的评论员文章可以相比。其中威慑意味已经相当浓厚。

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事实上，新华社评论员的文章不过是对即将到来的暴风天气的一次公开暗示。在背后，一场蓄势已久，不得不发的政治行动已经开场。这就是当时已经广泛流传但却始终未见官方媒体正式披露的所谓“国八条”。这份名为《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，从供给到需求提出了种种抑制房地产价格的措施，而其最重要的着力点却依然是：地方zf必须对此负责。

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至此，在暗中已经角力多时的博弈主角正式浮出水面。

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一、房地产政治

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1，如履薄冰的赢家

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地方zf是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方zf的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方zf成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。

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与公众普遍的印象不同，在中国房地产复杂的博弈格局中，真正的主角既不是那些被媒体置于舞台中央的地产商，也不是那些吵吵嚷嚷的消费者，更不是诸如“温州炒房团”之类的投机逐利者，而是中央zf和地方zf。

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准确地说，中国今日以漫画形式呈现在人们面前的房地产狂热的最早源头，可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，中央zf出台了一系列的拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策，中国人民银行在当年四月颁布了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》；次年二月，中国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，并明确指出，推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时，中央zf将房地产作为拉动内需、重启经济增长一个重要手段的政策意图已经相当明显。格外具有戏剧性的是，房地产作为上一轮经济过热的罪魁祸首，曾经是朱熔基内阁的心腹大患，并成为上一次宏观调控的重点打击对象。相信，所有经历过那一次地产崩溃的人，都会对朱熔基当时的霹雳手段记忆犹新。然而，仅仅事隔5年之后，房地产竟然变成了zf冀望甚深的一剂重振经济的药方，不免让人陡生今夕何夕之慨。

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在1998年，中央zf将房地产作为提振经济的手段，可能是看中了房地产业出色的产业拉动能力。虽然上一轮房地产热旧痛未消，但左支右绌之际，也是没有办法的无奈之举。后来的事实证明，房地产拉动经济增长的能力果真相当了得。不幸的是，房地产诱发经济过热，制造麻烦的能力也同样出色。

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1998年的冬天，一位在南方地产崩溃之后被迫北上的朋友，凭着他对政策一贯敏感的嗅觉告诉我，房地产可能要转势了。随后，他毅然重新南下，开始了一次极其成功的地产生涯。现在看来，这不仅是我这位朋友一次重要的人生转折，也是中国最近一次房地产狂飚的一个标志性的起点。

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特别值得注意的是，1999年3月央行出台《关于开展个人消费信贷的指导意见》与中国股市的“5．19”行情在时间上相当吻合。这足以见得，本轮地产牛市与“5．19”人造牛市一样，是某种政治和政策的产物。最起码，它们有着同样的政治和政策背景。然而，无论就时间之长、涉及资金之巨，能量之恢弘，短命的“5．19”都不能与这一轮地产牛市同日而语。个中秘密在于：他们有完全不同的“庄家”。如果说，中国股市中的“坐庄”者仅仅是那些游走体制边缘的冒险家以及体制内的权力贩卖者的话，那么，房地产中的坐庄者则是散布在全国各地，大大小的地方zf。

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1990年代中期之后，朱熔基钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果，地方zf手中的金融权力被几乎悉数上收。地方zf对银行的支配权，在1990年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。如此，地方zf赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。这是思维缜密的朱熔基留下的一个重要的漏洞。正是这个漏洞，为这一的经济过热埋下了关键的伏笔。在本轮房地产热的起步阶段，地方zf似乎并没有意识到土地要素的神奇之处，这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气，另外一个原因则是，地方官员对中央zf的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以，当时地方zf的注意力仍然集中在引进外资，鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上，以期维护本地的经济增长速度。然而，随着时间的推移，不仅中央zf的意图越来越明确，房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是，各地方zf开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策，颇有要将房地产热进到底的架势。到这个时候，一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。

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在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方zf无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方zf的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方zf名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方zf在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，zf税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方zf在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方zf以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方zf要对房地产业趋之若骛。

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房地产看上去似乎是一个非常具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多大城市中，隶属于市、区zf的房地产公司占有相当份额。据《财经》杂志调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级zf的的zf企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得暴利也可以被计算为地方zf的隐性财政收入。

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不过，对于地方zf来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方zf的某种货币发行权力。土地由财政而货币，实际上标志着地方zf从中央zf手上重新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，朱熔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。

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除了上述两项妙用之外，房地产给地方zf带来的另外一个收益就是，它显著地带动了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对中国其他大中城市几乎一体适用。1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻地影响着地方zf官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，甚至是政治。或许是参透了房地产的这种奇禀异赋，各地方zf纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙。

#日志日期：2005-7-10 星期日(Sunday) 晴

评论人：写字老猫 评论日期：2005-7-10 12:40 

海南省省长卫留成刚刚从中央企业转任地方官员不久，就将眼光瞄准了房地产。他毫不掩饰地诱惑和鼓励投资者：“５年后海南房价有望翻番”。这种鼓励立即就起到了作用。不久之后，包括长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信泰富董事局主席荣智健在内的一批商业巨头纷纷飞越琼州海峡，齐聚海南。作为见证上一次地产崩溃的标志性地点，海南将起而未起的房地产热让人油然生出一丝不安的联想。有趣的是，在起始于1990年代末期的这一轮持续多年的房地产热潮中，海南已经被远远甩在了后面。显然，这一次的海南不过是一个后来者和模仿者。在此之前，在欣欣向荣房地产中已经大发利市的上海市对投资者做过更加明确的鼓励。在2003年9月的《福布斯》论坛上，上海市长**信心满满地说“我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”在地方zf官员这些显然有些超越分际的言论中，我们可以品味出地方zf对房地产的寄望之殷和倚重之深。

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颇为奇特的是，地方zf尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者，但却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方zf无关，都不是由地方zf来承担最终责任。这就是说，地方zf是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方zf的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方zf成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。这种奇特的成本收益格局隐蔽在中国现行的zf体制安排之中。在这种体制之中，地方zf稍不留神，就立即会变成一头血脉喷张的GDP动物。在这个意义上，地方zf对房地产的热衷不仅是非常符合“经济理性”的，也是难以遏制的。这也是为什么地方zf一直以暧昧态度应对央行警告的原因之所在。

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“财政联邦制”，这个受到钱颖一等海外知名经济学家广泛推崇的制度创新，曾经一手缔造了1990年代中国经济增长奇迹，也是中国这一次史无前例的“房地产运动”的主要动力。在这种制度安排中，地方zf的权力和责任之间的严重扭曲和失衡，导致地方zf在追求经济利益的时候不仅有强烈的动机而且有现成的手段将成本外部化（这其中有部分原因是由于中国金融体系的特殊性所引起的）。地方zf在追求经济利益的时候存在收益与成本的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在。在现有制度框架中，要想避免这种现象的出现，中央zf要么以行政干预的方式进一步拧紧货币和土地控制从而导致要素配置的进一步向中央集中，要么在维持现有控制尺度的情况下，以政治任免的压力为手段，将地方zf的行为约束在可以接受的范围内。前者是向计划经济复归，此路不通；后者则等同于一种无法预测的艺术，完全仰赖政治领导人驾驭复杂局势的能力甚至运气，因而也是一种无法稳定预期的非制度状态。中央zf目前对房地产的态度非常接近后面这种状况。在这种情况下，地方官员实际上也处于一种进退失据、难以拿捏的矛盾状态。一位大城市的地方首长在接受境外媒体采访时曾经袒露这种战战兢兢的心态：“对此（当地的房地产）我们是以如履薄冰的心态，确保安全。”

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2，悠然自得的地产商

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提要：当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。

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在中国的房地产游戏中，如果说地方zf是无本万利者，那么房地产商则是一本万利者，是仅次于地方zf的第二号受益者。对此，中国的地产界闻人潘石屹坦承：过去的两年，房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100-200%。”不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。

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在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方zf一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。对这一点，地产商及地方zf同样清楚。然而，随着中央zf逐渐增加的政治压力，这种持续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时，潘石屹描绘了一种可怖的前景：“那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。”潘甚至以耸动的口吻谈到了最极端的可能，那就是“把所有的房地产商关起来”。聪明的潘石屹显然知道这种情况是不可能发生的，因为他心里非常清楚，zf与地产商的合作基础仍然是存在的。这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献。事实上，这一直就是房地产商与zf博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。以至于“国八条”出台之后，有地产商底气十足的做出了另外一种解释：大跌同样要追究责任。这显示，地产商虽然有所忌惮，但心里还是相当乐观的。

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地产商对“国八条”这样的乐观的解释不但有上述逻辑上的支持，也有经验上的依据。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个当时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”不仅丝毫没有撼动房地产业的繁荣，反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说“过去的两年，房地产商都赚了大钱”中的“过去两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行“121号”文件颁布后的第一时间中，中国地产界的教父级人物任志强，曾经悲愤而又语气肯定的预测到：房地产的冬天来了！任志强显然是犯了一个不断被人重复着的愚蠢的预测错误，但可以肯定，没有什么错误比这个错误更让任先生感到快乐了。房地产没有进入冬天，而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121”号文件，不过是一场茶杯里的风暴。“121”号文件挺过来了，难道“国八条”就挺不过去吗？中国的地产商的确有理由这样乐观的自忖。

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但房地产商人们必须谨记的是，虽然同样是暴利，但zf是没有成本的，而地产商却是有成本的，这就是官与商的区别。房地产商的承受力显然要比zf脆弱得多。当然，如果真像房地产商们言之凿凿的那样，房地产的繁荣是有真实需求为支持的，那么，他们就不应该担心zf的干预。因为即便需求短期被压制下去，长期只会以更猛烈的形式爆发出来。只不过对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店，泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人们现在的策略就是，继续鼓励、怂恿zf将泡沫吹大，直至将最后也是最丰厚的那一段利润拿走。

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很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，频频抛出万言书之类的政策建议以影响zf决策。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游说，对zf的后续决策起到了相当重要的影响。“利益集团”作为现代社会的常态，绝非像一般理解的那样充满邪恶意味。相反，在相当程度上，它的出现是中国社会进步的体现。但由于专业的傲慢以及利益的遮蔽，中国房地产利益集团的确表现出了相当的盲目、偏执和短视。这一点，无论是在对中国整体形势还是对房地产行业本身形势的判断上，都表现得十分明显。他们动辄以“胡扯”来回击人们对房地产业的悲观预测。更有甚者，他们将这些言论归咎为人们对房地产商的“眼红”或者社会的“仇富”心态。这种表现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。在中国，短期利益的最大化很可能意味着整个行业长期萧条，甚至迅速地死掉。这种教训，今天的中国证券市场的凄惨现状已经做出了最黑暗的见证。

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当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。这就如同一道凯恩斯似的符咒：在长期中我们都将死去。所以只有今天才像黄金般值得珍惜。但无论如何，中国的房地产都已经接近了相当危险的边缘。火中取栗固然可能，但一败涂地的风险却要高得多。这不惟是因为房地产的本身可能牛气已尽，更是因为输家们开始说话了。

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评论人：写字老猫 评论日期：2005-7-10 12:41 

3，谁是买单者？

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提要：中央zf不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。

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对于地方zf和房地产商人来说，房地产就像天上突然掉下来的馅饼一样，带来了巨大的财富。但常识告诉我们，天上不会掉下馅饼。任何财富都一定有它的出处。它不是来自别人，就是借自未来。换言之，它一定会有一个或者多个埋单者。荒谬的是，在中国的房地产游戏中，最大的买单者竟然是这一轮房地产热的始作俑者中央zf。这可能也是中央zf对地方zf提出潜在政绩要求所必然要付出的代价。

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与地方zf相比，中央zf的处境可谓相当尴尬。一方面，它希望房地产能够发挥其拉动作用，维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。这是中央zf唯一的收益，也是中央zf与地方zf的利益交集。而在另一方面，中央zf不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。而地方zf、房地产商对此却可以不闻不问，高高挂起。这种利益分殊，决定了中央zf对房地产会有不同的利益权衡。利益决定态度，这就是中央zf与地方zf对房地产态度日渐分道扬镳的关键原因。

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中央zf对房地产态度的转变可以以2003年6月央行出台的“121”号文件为界。在此之前，中央zf对房地产一直采取了鼓励的态度。可以证明这种“鼓励”态度的一个证据是，就在2002年10月，人民银行的一位官员还在一次会议上透露了央行在居民住房消费信贷方面的各种“助推”举措，并称要“敦促各商业银行在居民住房消费信贷方面进一步创新品种”。但到了2003年6月，情况丕变。央行对房地产的态度由公开的鼓励急转为公开的警惕。我们无法猜测这种变化的具体导火索，但央行在2002年年底完成的一项调查肯定起到了作用。这项调查发现，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9％。其实，有人比央行更早意识到了房地产的危险。在2002年国庆秘密走访深圳其间，对“泡沫”一贯嗅觉灵敏的朱熔基总理就已经对房地产提出了严厉的警告，他以简捷的语言告诫：“深圳的明天就是香港的今天”。但无论在意志上还是在时间上，即将卸任的朱熔基都已经无法再完成一次可能在政治上引发巨大争议的宏观调控了。于是，他将这个难题留给了后来者。如果朱熔基的威慑力都不足以弹压房地产的躁动，房地产牛市中最为壮观的“拉升”阶段肯定就已经迫在眉睫。事实上，正是从这个时候起，中国房地产开始了进入最为销魂的时期。涨了还能再涨，疯了还能再疯，没有任何东西可以阻挡房地产的牛市步伐。

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对房地产的乐观，由于中央zf某种投鼠忌器的迟疑而变得更加泛滥。虽然央行的技术官僚们凭借职业敏感对房地产发出了最早的预警，但中央zf内部显然存在不同看法。其中最明显的例证是，就在有关房地产泡沫的争论最为炽烈的2004年10月，国家建设部还发表了一份报告驳斥“泡沫论”。这份报告得出的结论倾向非常明确：中国房地产泡沫说根本不成立，金融风险也在控制范围之内。而这份报告的起草者之一更是直言不讳地解释了这份报告的动机。他对记者说，“我们的确是针对‘地产泡沫论’者才出台这份报告的。”主管部门以一种先入为主的倾向去起草一份报告虽然动机可议，但也真切反映了中央zf不同部门之间的利益和意见的拔河。这种角力在社会上也同样激烈。在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。其最终结果就是，中央zf政策在房地产政策上的犹疑和反复。但就在中央zf一阵犹疑反复之间，中国的房地产市场早已是烈日炎炎，热火朝天。犹疑、反复显露于外，内里则是治理上的困境。检视中央zf治理房地产的手段，我们就会发现，除了行政甚至政治上的手段之外，中央zf的武器库中已然空空如也。道德劝诫、利率调整、税收变动、土地供给都已经无法抑制中国房地产的一路狂奔。到这个时候，最后的政治手段已经呼之欲出。这不啻于表明，中国历经26年的市场改革可能还远远没有到位。

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在一声紧似一声的宏观调控声中，中国房地产一路狂奔的姿态，不仅构成了对宏观调控的一种公然嘲笑，也急剧提升了中国金融系统的整体风险。而后者则是中央zf念兹在兹的最大隐忧。

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的确，中国房地产所引发的金融风险已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担忧。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海，2004年全部新增贷款中，有将近80％投入了房地产。如此高的贷款集中度，一旦行业趋势逆转，必然会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。有人以房地产信贷短期的良好表现为依据驳斥房地产的金融风险论，商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上，房地产贷款中中长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。国外关于个人住房贷款的经验也表明了这一点。

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然而，客观的数据远不如事实那样让人胆战心惊。在房地产界，搞假按揭，造假合同，早已经是公开的秘密。河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率的承认，在2002年上半年的所有按揭贷款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中国房地产贷款中的确存在相当系统性的欺诈。这一点，中国银行北京分行的“森豪公寓骗贷案”表现得尤其充分。在这个在2004年4月披露的诈骗案件中，森豪公寓开发商利用员工名义虚构买卖合同，提供虚假收入证明，套取银行贷款6.4亿元。但所有这一切，没有中国国有商业银行的体制性的“愚蠢”以及有意的合谋，是根本不可能发生的。在中国商业银行一窝蜂纷纷将房地产贷款作为“优质贷款”的倾销式竞争中，金融纪律松弛的现象比比皆是。笔者一位在南京某商业银行供职的朋友从2004年开始从事住房抵押贷款业务。几乎只用了四个月，他就神速地完成了全年的放款任务。他当时对此的感慨是，“生意真是太好了。”而到了2005年，他沮丧地告诉我，“骗子实在是太多了。”看着他前后不到一年但却判若两人的神态，实在让人忍俊不禁。而这也表明，中国金融业在经历了1990年代初期创深痛巨的教训以及长时间调养、输血之后，整体素质依然让人难以安枕。

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中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例，其实是在暗示，中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖程度之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在信贷支持基础上建立起来的行业，或者我们索性说，它就是一个赤裸裸的金融行业。当然，它是一个比金融业更缺乏监管和规制的金融行业。在这个行业中，所谓“房地产”正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。这实际上是中国房地产能够在短期内急剧膨胀的基础。



由于中国金融体系的严重缺陷，中国的金融风险高度汇聚于中央银行和中央zf。为了挽救羸弱不堪的中国金融系统，从1998年开始到现在，中央zf已经向金融体系挹注了数万亿之巨的财富。教训可谓刻骨铭心。如果中国房地产果真像人们所说的那样泡沫巨大以至最终崩溃，那么不仅中央zf以前的努力会付之东流，中国危如累卵的金融体系也将雪上加霜。这种前景如果不幸成为现实，对中国经济将是毁灭性的。作为金融危机的终极责任人（当然,最终的承担者实际上是纳税人和全体国民），中央zf显然要比旁人更多一份警觉。否则，他们就可能成为房地产盛宴中最大的输家。正是出于这样一种深重的忧患，中央zf才一再升高房地产的预警分贝，并在“国八条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产虽然在拉动中国经济增长中居功厥伟，为中央zf带来了某种政治上和经济上的收益，但当它潜在成本开始超出甚至远远超出这个收益的时候，房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。在这方面，曾经制造过巨大财富幻觉的中国证券市场就是现成的例子。而在今天，中央zf正在被这个市场折磨得精疲力竭。一种普遍的书生之见认为，zf不应该以行政的手段强行干预房地产市场，而应该让市场自我完善。但他们不知道的是，在中国，zf对市场是负有某种隐含性的担保责任的。证券市场如此，房地产市场亦复如此。一旦市场自我完善的代价过于高昂，并在政治上变得不能接受，政治的逻辑就会毫不犹豫的出场取代市场本身的逻辑。

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种种迹象表明，房地产的成本和收益的倒挂正在迅速地越出中央zf忍受的极限。所以，在所有的经济手段都失效之后，中央zf只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的疯狂。这意味着，只要房地产进一步大幅波动，政治摊牌的局面随时可能出现。从目前中央zf的目标来看，是希望维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落。这当然是一个美妙的设想，也是中央zf、地方zf、房地产商都能够接受的博弈均衡点。不过，这种“平稳”可能仅仅是设想。资产市场的历史经验也一再表明，泡沫一旦被吹起，它将按照自我加强的逻辑持续膨胀，直至本身无法支持而破裂。到这个时候，zf可以作为的余地已经非常狭窄。

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评论人：写字老猫 评论日期：2005-7-10 12:41 

4，隐蔽的输家

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提要：在这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。

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2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示：住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。而其他诸如就业，社会治安等历年排名靠前的问题都退居其后。的确，对于那些尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通货膨胀，使他们的实际购买力严重贬值。当那些拥有住房的人在为自己不断升值的财富而快慰的时候，另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。上面那分报告中上海青年对住房所表现出来的关注，表达的实际上就是这样一种无奈、焦灼甚至绝望。对于一个对住房有着特殊情结的民族而言，住房上的差距可能是贫富差距的最好隐喻。无疑，在房地产的热闹之中，潜藏着一幅社会财富急剧再分配的真实图景。房地产本身并不能制造贫富悬殊，但它可能却是某种既有的分配结构最终实现贫富悬殊的一条最佳途径，而且，它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方式。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列，看来绝非无的放矢。多少有些让人狐疑的是，对居民生活质量有如此重要影响的房地产价格竟然被以专业的理由拒斥于CPI（居民消费价格指数）的统计之外。“居者有其屋”虽然可能只是一种供人膜拜的理想，但它毕竟是一个合符正义的理想。作为对社会民意富有终极责任的中央zf，房地产价格飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满，是它急需征服的又一个敌人。



像教育、医疗等必需品一样，房地产作为一种缺乏价格弹性的商品，早在计划经济时代就表现出它特殊的政治属性。在那个时代，住房问题不仅是单位领导们最痛苦的工作之一，也是社会分配不公最显著的象征之一。诡谲的是，在我们刚刚宣布中国住房制度改革取得了巨大成功之后，房地产的政治属性就又以一种新的市场形式被凸现出来。



如果说房地产价格飞涨在无房者与有房者之间引发的财富再分配博弈，还是隐性的话，那么它在城市拆/迁/问题上引发的对抗则早已经是火药味十足。在这方面，南京邓府巷的翁彪可能是最为知名的，但却决不是最让人绝望的。在翁彪事件过去仅仅一年多之后的2005年1月9日，上海麦其里拆/迁/区所发生的事情则将公众情绪拉到了顶点。在麦其里位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地，上海城开(集团)有限公司的下属拆/迁/公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了位不愿意搬迁的老人。同样是一把火，“麦其里之火”显然更让人感到惊怵与恐惧。按照市场的逻辑，城市拆/迁/本来是开发商与拆/迁/户之间的谈判和交易问题，但地方zf的利益以及陈旧的法规横亘其间，使这个过程变得相当荒谬。翁彪之后，中央、地方两级zf的强力约束，多少平息了拆/迁/对抗的激烈性，拆/迁/变得越来越难。但如此一来，城市土地供应量的减少，则刺激了房地产价格的进一步上涨。中央zf在房地产问题上显然已经陷入了某种动辄得咎的艰难处境。



不过，无房户的抱怨和拆/迁/户的愤怒还远远不是中央zf的全部忧虑。因为这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。



与1990年代初期的那一轮仅止于炒地的房地产疯狂相比，1990年代末期的这一轮地产热的最大不同之处就在于：大量的终端消费者已经加入其中。终端需求的加入，既是地产商据以乐观的理由之一，也是中央zf始终难以判断房地产是否真正过热的原因之一。



从目前情况看，似乎所有的购房者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但众所周知的是，中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这意味着，如果长期利率上升或房地产价格暴跌，甚或这两种坏情况同时出现，这些购房者就马上可能沦为“负资产”一族，虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。资产市场的本性就是大起大落，所以，“负资产”一族出现的概率一点都不比那些自我安慰者想象的低。赢家和输家的转换经常只在一夕之间。1997年香港地产泡沫崩溃之后，香港出现了人数极为壮观的负资产一族，以至于有评论家嘲讽：马克思发明了无产阶级，香港却发明了“负资产阶级”。所谓阶级，当然是形容其人数之众。以中国城市的购房者之多，一旦房地产市场趋势逆转，中国城市中的“负资产阶级”队伍恐怕要比香港吓人得多。尤其值得注意的是，香港的屡次民意测验表明，负资产问题在香港城市中产阶级中所引发的强烈不满，始终是董建华先生民望低迷的重要原因。负资产虽然对大陆人是一个陌生的话题，但事实上它离大陆人并不遥远。2003年5月《香港明报》引述上海统计局公布的一项调查说，“今年上半年，已有三分之一的上海人资不抵债，沦为“负翁。”上海市统计局所说的“负翁”当然不是指由于房地产价格暴跌所引发的那种“负资产”，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。但无论如何它在提醒我们，灾难并不会因为你不知道而不会到来。真实的情况可能恰恰相反。



中国房地产市场中潜在的“负资产阶级”是否会成为真正的“负资产阶级”，取决于中国房地产的泡沫程度以及整个经济形势的走向，这就是说，它还仅仅是一种可能（虽然可能性不小）。然而，在人们视野所不能及之处，一个确定无疑而且人口规模远为宏大的输家一直沉默着，那就是中国的农民。



在中国大城市房地产喧嚣火热的场景中，中国农民的身影仅仅只是在被人雇佣彻夜排队领号的时候才出现过，他们似乎只是一个局外人。但就是这个局外人，可能正是房地产中最隐蔽和最大的输家。由于中国现行的土地法律，中国农民在城市化过程中所丧失的土地利益相当巨大。地方zf以低廉的价格从农民手中征用土地，然后以几倍甚至十数倍的价格转手，而这些利益大多被注入了中国农民无权享用的城市基础建设中，或者被腐败官员中饱私囊。统计表明，1980年代之后，农民承包地被征用总数达到9800万亩。保守的计算，如果每亩地农民丧失财富5万元，那么农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿之巨。与这个数字相比，1949－1978三十年间农民由于价格“剪刀差”所失去的7800亿元，就真是小巫见大巫了。农民，无疑是中国房地产博弈中一个被遗忘的失败者。这种剧烈的对比足以说明要素市场较之商品市场在财富分配上完全不可同日而语的显著功能，房地产的妙用的由此可见一斑。考虑到中国农民的人口规模，我们几乎马上可以接近这样一个判断：中国房地产市场的未来发展，将极大影响中国未来的财富分配，因而也在相当程度上决定着中国的未来走向。必须牢记的是，与地方的城市zf不同，中央zf不仅要对城市居民的民意负责，还必须对那些已经从城市媒体上消失的农民的民意负责。事实是，近年来由于土地问题导致的农民群体性事件，要比翁彪事件、麦其里事件更刺激人们的神经。站在这个角度，中央zf对中国房地产的考量与抉择，可能就会更加艰难。



在“国八条”曝光之后，有媒体惊呼，房地产已经政治化了。但实际上，房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。



评论人：写字老猫 评论日期：2005-7-10 12:42 

二、房地产经济





1，泡沫究竟有多大？



提要：无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的理由。



关于泡沫，有一种有趣的说是：在泡沫没有破裂时，你是无法证明泡沫的。这是在说，测定泡沫其实是一件异常困难的事情。虽然如此，还是有一些方法可以让我们可以大致窥视到房地产价格偏离正常状态的程度。



一个被广泛使用的指标是所谓房价收入比。即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。如果一套房子的价格为50万元，家庭收入为5万元，那么房价收入比就是10：1。那么，什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；riben是4：1。而在中国，这个比例是大约在10～15：1(需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真实性问题，已经有很多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问)。这就是说，如果不吃不喝，一个中国普通中国城市家庭购买一套房子大约需要10～15年。当然人是不可能不吃不喝的，去掉这些必须开支的其他费用，中国家庭购买一套房子的时间就可能翻倍。按照这个标准，中国的房价显然偏高，出现了所谓的泡沫。值得一提的是，香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。但房子的消费究竟可以占到家庭消费的多少比例，完全取决于房子在人们心目中的地位。据说，中国人特别偏爱房子，而且我也相信，中国“狡猾”的开发商们已经成功地为房子贴上了某种身份的标签因而具有特殊的阶层划分意义，可以让住房消费挤占其他消费。事实上，就经验而言，大量的购房者家庭的确出现了住房消费对其他消费的严重挤出现象。生活因购房而苦不堪言，质量大打折扣。但无论如何挤占，人们对房子的消费不能脱离人们实际的收入水平。何况在中国，不断飙升的教育、医疗费用也在同时挤出其他的消费，跟住房消费抢位置。这说明住房消费的挤占能力实际上是有限的。总得来看，房价收入比是一个硬约束，任何奇特的民族特性都无法逾越。



当然，在房价不变的情况下，还有一个办法降低房价收入比，那就是迅速提高人们的收入水平。但非常不幸的是，近年来的统计显示，大学毕业生的工资水平不仅没有上升，反而出现下降。而这些人正是最重要的潜在购房者。在潜在购房者的收入水平无法在短期内戏剧性提升的情况下，那么降低房价收入比就只有一途：降低房价。



房价收入比是衡量收入水平对房价的实际支付能力的一个指标，它很难清晰地透视人们对住房的潜在需求，也就是究竟还有多少人需要买房子。在这方面，另外一些数据可以给我们一些帮助。中国房地产协会的一位负责人估计，到2002年，中国有15％的人拥有两套住房。南京的一项调查显示，这个数据大致达到20％。这固然昭显了中国住房问题上存在的严重不公正，但更显示，房地产的需求可能远不如地产商所估计的那么乐观。2002年，中国最容易刺激公众情绪的经济学家厉以宁先生提出了语惊四座的“两套住宅论”。以上面那个数据衡量，厉先生的预测显然有些落伍了。中国早就有一部分人率先实现了这个梦想。厉先生的话虽然可以鼓舞士气，但更值得地产商们警惕。



同样值得地产商们警惕的一个数据是，中国城镇居民的自有住房率已经达到了82％。而这个数据在美国是65.6％，英国是69％、法国55％、荷兰是52％，riben是60％，德国更低，只有40.5％。只经过了六七年的牛市，中国的自有住房率就大大超过了大部分发达国家几十年累积起来的水平。这当然证明了中国房地产的巨大成就，但也同时证明了中国城市住房的市场容量可能已经非常局促。中国井喷式的住房消费，令人想起其他消费领域的同样情形。一阵赶时髦式的集中消费之后，接踵而至的往往是整个行业的长期低迷及行业利润的急剧摊薄。家电消费如此，手机消费如此，近年来与房子并列为两大支柱的汽车消费也已先行显示出了同样的趋势，难道房地产就真的能够一枝独秀吗？



与以前的集中消费不同，汽车尤其是房地产的集中消费完全是靠信贷支持起来的。完全可以说，没有信贷支持，就没有今天的房地产。这样，住房的集中消费也就同时意味着集中负债。在集中负债的勇气上，中国人的表现令人刮目相看。俨然表现出一种全新的民族特性。中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。如果这份数据没有太大水分的话，那么最“敢于提前消费”，最“敢于花未来钱”的美国人就要将这个世界之“最”的名头让给中国人了。不过，中国在获得这个名声的时候，的确也非常严重地透支了未来的消费能力，将信贷消费的扩张空间压缩到了一个极其狭小的地步。“市场需求”一直是房地产商、zf官员等房地产乐观论者一个坚实的推理基础，中国城市家庭迅猛膨胀的负债率，有助于我们认识这个需求的真实面目。市场经常是会制造假象的。



从需求的角度，显然无法解释中国房地产价格飞涨的现象。于是有人开始从供给方面提供证据。一个极为流行的解释是，中国人多地少的资源约束，必然导致房地产价格的长期上涨趋势。在这方面，在中国经济学家中一贯以“语不惊人誓不休”的王建的观点，最具有代表性。2004年末，王建在南京大胆放言：“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。……房价不仅要涨还要猛涨！”王建虽然为自己经济学家的名声预留了止损空间（3倍），但他还是忍不住自己的豪放，对中国房地产做出了迄今为止最为乐观也最为具体的预测。王建的预测不仅让地产商们热血沸腾，也引来了大量的跟风学舌者。那么，王建乐观得让人“只恨自己少买了几套房子”的依据究竟是什么呢？原来，王建的依据就是人们经常说的中国人多地少的矛盾。但问题是，人多地少并不是中国一家，印度人多地少，印度尼西亚也人多地少，是不是他们的房价也必然要在未来十年之内至少涨3倍，稍不注意还会涨5倍呢？王建举出同样人多地少的riben为例，认为中国的土地必然昂贵。但王建可能忘记了，riben是发达国家，中国不过是发展中国家，发达国家与发展中国家的最大区别就在于人均收入的差别。人均收入在很大程度上决定了土地能够产生的收益，而土地在一定时期内所能产生的收益才是决定土地价格的最重要的因素。任何地方的地价都不能长期脱离当地居民的收入水平。如果按照这个相对标准，“上海的房地产价格比伦敦和纽约中任何一个的房地产价格都贵了3倍（谢国忠语）。”这的确是一个相当脆弱的气泡。



在王建的预测中实际上隐含了一个看不见的假设，那就是中国在未来必然会走出riben一样的发展道路，riben的昨天就是中国的今天。但中国一定会走出riben一样的道路吗？这显然是一个高难度的问题，但就是这样一个高难度问题却被王建轻而易举地假设掉了。事实是，中国的发展与riben的发展不仅可能不同，而且可能大大的不同。一个直接例证是，riben的平均工资到1980年就已经与美国持平。从1950年到1980年，riben追上美国用了30年。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了将近30年，工资却只有riben的5％左右。以这样的速度追赶riben，中国可能还要花费好几个十年甚至更多。riben在高速发展时期的基尼系数长期保持在水平，而中国三十年的高速发展基尼系数却迅速达到了世界最高水平之列。可见，中国和riben的发展道路实际上可能隐含了巨大的差异。中国的未来绝非可以用riben的过去来简单比拟，其中存在相当多的不确定性。王建的预测虽然大胆而又让人振奋，但显然缺乏了逻辑上的小心求证，不能太当真。经济预测行业是制造笑话最多的行业，更何况王建这个极不严谨、而且跨越十年期限的长期预测呢？



中国房地产的乐观论者虽然动不动就将“人多地少”的riben拿出来举例，但实际上，riben在房地产方面提供的负面教训倒是更加让人印象深刻。像riben的股市一样，riben的地价从1990年代初期泡沫经济正式崩溃以来，经历了长期下跌过程。从1991年的最高峰计算，riben的地价直线跌落了80％。这将riben经济拖入了几乎看不到希望的长期停滞阶段。riben的泡沫历史印证了资产市场一句古老的格言：涨了还能再涨，但跌了也还能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地资源的极其有限性及港府对土地供应的控制，让香港人养成了一种根深蒂固的土地崇拜。可以印证这种崇拜的一个事实是，不仅地产股票市值占有香港股市10％以上的绝对份额，地产公司也一直被视为最为稳定的篮筹。然而，在1997年香港地产市场崩溃之后，到2002年短短5年之中，房地产价格暴跌了70％。因为发现首例SARS而一举成名的香港淘大花园，1997年的价格是4000港元/平方英尺，而最低的时候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地产暴跌的历史第一次也决定性地打穿了香港人“房地产永远不会下跌”的土地幻觉。惊人一致的是，在中国目前也有类似的信念开始流行：房地产是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的。但就在离南京30公里的地方，每亩年租金仅100元的土地仍然大量存在。所以，真实的情况是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并无稀缺之虞。位于中国人口最为稠密的长江三角洲的南京都如此，说明中国可供城市化的土地资源仍然相当宽裕。至少它不像有些渲染得那么紧缺。大量学者认为，中国的城市化趋势以及城市化的欠帐对房地产行业有巨大的拉动作用，这是中国房地产行业得以长期兴旺的一个坚实基础。然而，我们始终无法在房价上涨和城市化之间建立逻辑上的联系。而且，其他国家的在城市化过程中的经验似乎也并不支持这种结论。



在中国，一种直观的对比非常深入人心：即使房地产价格下跌，下跌的空间也不大，因为上海的绝对价格与东京和香港相比还差得很远。这种说法显然不能给我们带来多少安慰

评论人：写字老猫 评论日期：2005-7-10 12:43 

2，清算的时刻正在临近



提要：投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这个时候，泡沫已经发出了最致命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏人们的心智，并吸附着金钱潮水般向它涌去。



测定泡沫已属不易，预测泡沫破裂的具体时间则更是名声的一种冒险。因为预测中国房地产而损害了名声的名人，前有在2003年6月就预测“房地产冬天来了”的任志强，最近则有近年来中国内地声名大躁的投行经济学家谢国忠。



2004年10月，谢国忠在“有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂”的文章中声称，上海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂。他断言，泡沫破裂的时间“仅仅是几个月，而不是一年”。然而，大半年过去之后，谢国忠并没有看到泡沫的破裂，倒是看到了来自同学的抱怨。去年十月，谢的一位同学在听信谢国忠的预测之后，停止了炒房。但这之后，上海的房子仍然在发了疯地上涨，他向谢国忠抱怨道：“因为你，我失去了20％的收益。”谢在讲述这个故事的时候，悄悄地对自己的预测做出了修正，并尽量淡化自己可能留下的笑柄。



谢国忠是靠预测吃饭的，名声比任志强来得更要紧。之所以敢如此铁口直断，肯定是发现了某种强有力的泡沫崩裂的迹象。但谢国忠在做出正确判断的同时，却将泡沫的破裂的时间预测得如此具体，显然是犯了一个投资预测的大忌。如果他能够像王建那样，一家伙预测十年，那么谢的名声就会安全得多。因为到那个时候，人们可能早就忘记了这件事情。作为一个经济学家，谢国忠不仅是极其出色的，而且也是相当坦率的，但从来就不服从于理性的投资市场，最喜欢作弄的就是优秀的智力。



但不管泡沫破裂的精确时间如何难以预知，我们还是可以凭借一些投资市场的经验去揣摩我们与最后时刻的接近程度。



在中国的许多大城市中，房地产已经成为投资品和投机品大概是一个不争的事实。既然如此，我们就可以按照投资品的方式去衡量房地产偏离投资价值的大致水平。



一个被广泛使用的衡量房地产投资价值的尺度是所谓的租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比较。这非常像衡量股票投资价值的所谓市盈率指标，即衡量多长时间投资可以收回本钱。一般的经验认为，租售比的正常范围应该在100－230之间。以这个标准衡量，中国许多大城市的租售比正在日益偏离投资价值。有调查显示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分别达到300，360和470的高危水平。这意味着在这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年。即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价。



中国股市中的高市盈率也曾经一度被人借口国情特殊而宣布为合理，但最后还是无奈而又残酷地走上漫漫的价值回归之路。中国楼市的奇高的租售比，应该会有同样的命运。



让人不解的是，在一些中国城市中，房价与租金不仅没有追随房价上升而上涨，而且处于奇怪的反向运动中。中国央行副行长吴晓灵就透露，从1998年到2004年，青岛房价上涨了50%多，而房租却离奇地下降了7%。如果我们将青岛这样的城市看作股市中的二、三线股票的话，那么二、三线股票的率先反转，往往意味着像上海、北京这样的绩优股票也在酝酿反转趋势。当然，这只是一种形象的比较，而不是一种逻辑上的推论。但关键是，租售比的急剧攀升，会使得人们的行为发生逆转。人们会更多地选择租房而不是买房。事实上，随着租售比的上升，第一批“聪明人”已经开始行动。一位年轻人就在网上宣布，他已经在2005年4月将“上海惟一自住的房子卖了”，原因在于，他发现卖掉现有的房子而转为租房不仅改善了居住条件，而且收益颇丰。当像上面这个青年一样的“聪明”人越来越多的时候，住房的供给就会大量上升。价格下跌的循环可能就开始了。



与股市高度雷同的是，在“第一批聪明人”产生的同时，中国房地产市场中最后一批博傻者也开始出现了。漏夜排队领号已是中国房地产市场中屡见不鲜的现象，但带着帐篷排队一个月的购房者恐怕还是第一次见到。这无异于表明，中国房地产市场最疯狂的博傻者已经开始进场。第一批“聪明人”的离开和最后一批（往往也是最疯狂的）博傻者的进场，一直是观测股市的市场气氛以及趋势变化的一个重要的经验性窗口，这个窗口对房地产市场可能具有同样的价值。



2003年年初时候，上海人一见面就问：“买楼了吗？”这在当时已经被列为房地产过热的警讯，而到了2005年初，一位久居上海的朋友给我打电话的时候，辟头第一句话就是：“不得了，上海人手上已经没有现金了，全用来炒楼了。”我的这位朋友置身投资市场15年之久，熟读过金融史上所有的泡沫经典。他是在暗示，上海本地人作为最后的接盘者已经开始进场。



在上海人倾城而出开始集体炒楼的时候，农民工据说也找到了更为轻松的职业，他们替炒家排队，一夜的收入可以达到100～200元不等，这比他们在工地上顶着烈日所挣的钱要多得多。这些都是在任何一个投机泡沫崩裂前经常出现的现象。



2003年初期的统计表明，中国有超过300家公司沾手地产，占当时上市公司的25％以上。海尔开始搞房地产了，TCL开始搞房地产了，就连联想这样的房地产外行也开始进入了。这被人们称之为房地产中的“三外”现象，即“外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产”。这与1999年之后，中国全民炒股，大量上市公司涉足股市的情景何其相似乃尔。我的一位熟人，在2003年的时候还汲汲营营于一家装修公司，2004年再见面的时候却在一夜之间变成了房地产大亨。而我的一位朋友的朋友，两三年之前还在苏南某市的一个单位上班，转眼之间就在苏州的房地产中积累了几千万身家。中国仿佛又重新回到了一个“轻松赚钱”的时代。在我们身边，突然间流传起那么多的暴富故事，已经不是第一次了。1990年年代初期南方地产热的时候是一次，中国股市1999年牛市的时候又是一次，而每一次之后，由于最高峰介入而导致的破产故事总是同样的多。当然，国有银行找不到债主而疲于奔命的情形更是俯拾皆是。



从1999年正式启动算起，中国的房地产牛市已经延续了6年。其间，房地产市场炒作过各种概念，从“拉动内需论”到“消费升级论”，再到“城市化论”，这几乎与中国证券市场中的“为国企解困论”到“资产重组论”，再到“价值发现论”的概念炒作历史完全同构。这可能不仅仅是一种巧合。而所有中国证券市场的投资者都知道，概念穷尽之后将会出现什么。另外一个值得提及的巧合是，riben地产泡沫从1985年开始到1991年达到顶峰，大约也持续了六年。在中国房地产持续六年的牛市中，上海的房价已经涨了将近3倍。无论是时间的长度，还是房价的升幅都已经足以构成一场完美的崩溃。



由于中央zf的预警，2004年初开始，中国房地产热的标志性城市上海的楼价曾经出现一个短暂的徘徊，但到了秋天之后，房地产开始“井喷”式的上涨，有报道称，个别楼盘甚至出现三个月涨6000元的情形。这种走势与1996年12月到1997年5月中国证券市场的走好有一比。这可能预示，投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这个时候，泡沫已经发出了最致命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏人们的心智，并吸附着金钱潮水般向它涌去。看来，中国房地产市场最壮观，最令人叹为观止的时候正在到来，然而，这可能也是多头最壮烈的时候。



测定房地产温度的方法多种多样，有些凭理论，有些凭经验，有些用这种方法，有些用那种方法，但没有任何一种具有令人信服的解释力，也没有任何一种没有遭到过中国房地产牛市经历的嘲笑。我们没有谢国忠那样的理性自负，敢于将时间预测得如此精确，不过，当所有的理论指标，所有的经验判断都开始趋向负面的时候，我们就可以说：中国房地产最后清算的时间已经快步向我们走来。

作家多的去了

在老家的村口杂货点门口

夜色撩人狗尾巴草凄凄

老董开始他救火兵的故事的连载

每一句话在讲出之前都没有现成的文本或是征兆

任由老董一个人狂奔，信马由缰

但是结构不散

听者会神

老董就是作家

换了旧时叫说书先生

但老董说的那话都是现编的

我敢说当今的大作家讲故事能象老董那么自然、顺当、没有腹稿也行云流水、迎合受众又不一味妥协的

也不算太多

可咱们的老董

就是一个做煤渣生意的

走南闯北过一些时日

练得这口才就是一个大作家

我听过他说的故事

救火兵是最传神的一个

一大场子的男女老少

听的绝了

那时

我也不过小学五六年级

心想莫非以后讲故事的逻辑

学的就是老董

说起来还算是偷学

不敢当不敢当啊

芳芳同学批评的是

这里的确转贴很多

不过基本上前面标题都会加个转字

幸好

我自己写的还是占大多数

虽然很多是旧文

但我说过了

毕竟跟自己的孩子一般

舍不得丢弃

写博客是一件有趣的事情

不过我希望自己忙碌一点

越忙碌越好

这样子挤出时间来写博客

才是精彩所在

因为整天空着的人

是写不出什么值得看的东西的

可惜目前本人对博客的很多功能还在慢慢学习中

所以

现在转帖一般就只能在标题加个转先

因为博客本身还有一个收集信息的作用

这甚至是我设立这个博客的初衷

从昨天下午继续在这里从事文字转贴开始

一直都是愤怒的

从QQ到MSN

无以复加的愤怒

弄一个绿色的版面可以清新清醒一点

可惜愤怒还是不减的

天气热，加上牛子裤破了，

至少有了愤怒的八成理由。

一直都想在正式回来宁波前体验一下宁波的朝九晚五

这回以自费的形式在律所得到了实习

坐双层的518来回

车上多的是拿着外贸书或者背单词的小姑娘

这是一个生机勃勃的城市

一切都在朝着花儿盛开的方向发展

可惜

宁波几乎没有好的大学

唯一的宁波大学也放在了乡野之外

宁波没有丰沃的白领文化

尽管也有不错的写字楼

遍地的地方特色快餐和每天都有新的外贸公司成立是它的一个显著特征

但我也一定要说

这是一个适合居住的城市

这是一个适合创业的城市

这个城市照样充满了机会和诱惑

只有2个星期

感触还远远的不够

难免是肤浅的

幸好博客是宽容的

这回弄了很多旧文章上去

自己看了也觉得幼稚和可笑

可毕竟是自己的孩子一般

以前从来不知道积累

这回算是抢救了一部分

都是发在校友录的

因为我从来把那里当作自己的博客

好文章挤是挤兑不出来的

要看时机！

原谅自己的絮絮叨叨

因为小溪说过

生活就是混

就是每日比照着水流过

混字原来可以这么解释

算是我的创意吧

现在我要说

仅仅过去2天

我就发现

博客它是一个好东西！

很实在！不过也很糟蹋键盘！

leon 19:20:12
生活就是这样
 
leon 19:20:16
又有什么
leon 19:20:19
他妈的
leon 19:20:24
都是狗！！！！！！！！！！！！！！！！
leon 19:20:32
反正都是做狗
leon 19:20:40
不如做一条理直气壮的狗！
土豆瓜 19:19:30
不要侮辱狗！！！！

leon 19:21:36
你说侮辱就侮辱
那狗不是很没有面子啊

今天我抽烟了

玉溪

一名中国籍男子从新加坡带来的

我向来都是比较自恋的人

总以为抽烟这样的事情我是不做的

事实上

有时候我有抽烟的冲动

只是我不抽罢了

这或许是根本不搭界的两件事情

抽烟的男人照样自恋

我叙述的逻辑向来都是这样的

文章如果一定要讲求结构的话

逻辑的东西很有力

可惜无法深究下去

酒也是我不喝的

所谓男人的两个重要的东西我都不感冒

抽了 烟想不到那么多话

想不到…………